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        1. 楊現領:存量房時代房地產市場運行的邏輯已生變

          来源:     添加时间:2020-06-21

          中國網·地產中國訊 2016年12月6日下午,由中國互聯網新聞中心·地產中國網主辦的“第八屆地產中國論壇暨2016中國房地產年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓隆重舉行。鏈傢研究院院長楊現領發表瞭以“存量房視角下的房地產走勢展望”為主題的演講。他認為,目前,中國整體上正在快速進入到存量房的時代,房地產市場的運行機制和邏輯也因此發生瞭很大的變化。“存量房的交易主體是分散的個人,這種市場交易主體下,業主往往既在賣房,同時也在買房,連環交易的比例越來越高,所以交易的復雜性非常大,不確定因素也越來越多,交易鏈條長安全,越來越脆弱。消費者預期的作用越來越重要,周期調整的節奏越來越快,周期變短,所以。房地產政策會對這個市場產生非常敏感的影響。”楊現領說。

          鏈傢研究院院長  楊現領

          存量房已經是宏觀經濟和房地產市場的重要組成部分

          今天的中國整體上正在快速進入到一安全個存量房的時代,我們今天如果從存量房的視角來盤點中國2016年的房地產市場,有幾個數字非常關鍵。比如2016年我們預計二手房的交易額應該在5萬億元左右,新房交易額應該在10萬億左右,這是一個15萬億的市場。15萬億的市場大概是多大的規模呢?今天美國的房屋規模是一萬億美金,裡面90%是二手房交易,10%是新房交安全易。這樣算下來,中國房地產規模大致相當於美國規模的2.5倍。日本的新房的市場包括商品房的開發和非商品房的開發,加起來大概八千億人民幣,加上二手房,大概是四千億人民幣,合計1.2萬億人民幣,今天中國應該是日本的12.5倍,對比來看,中國的房地產這是一個非常非常大的規模,在這麼一個大的市場裡,不管周期如何波動,做一點對用戶有增量價值的事情,企業都會產生相應的價值。

          如果與我國自己的歷史比較,2008年中國商品房交易額大概是2.5萬億,當時二手房交易額不足5千億,合計3萬億。今年新房二手房加在一起,從3萬億到今年的15萬億,整體房子裡增長最快的是二手房,當年不足5千億,今年是5萬億,增長瞭10倍。

          北上廣深這四個一線城市,一手房和二手房交易額加起來,大致上這四個城市的房地產規模約等於美國的總規模。背後很重要的原因就是二手房快速的增長,以北京為例,今年二手房交易量是在25萬套。回溯歷史,在2003年二手房交易隻有3萬套,增長瞭八倍。所以無論從全國的角度還是一線城市的角度,二手房的增長速度非常快。

          大致算一下,存量房市場或者以二手房流通為核心的市場,已經成為中國房地產市場非常重要的一部分。二手房交易大致有5萬億的規模,租賃有1.1萬億到1.5萬億左右的規模,加起來超過6萬億。再加上圍食品繞存量房的城市更新改造,還食品有大量存量土地的開發,所以,存量房已經是宏觀經濟一個非常衛生重要的力量之一,也是中國房地產市場越來越重要的力量之一。

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          房地產調控機制的邏輯發生變化

          之前在新房時代,開發商是供應主體,它是典型的B2C的市場,這時候宏觀調控政策包括土地政策,包括貨幣政策,通過影響土地、影響新開工、影響投資,進而影響固定資產投資和經濟增長,但是今天市場的交易主角是C端,賣方是業主,買方是客戶,而且今天賣方本身就是客戶,客戶本身也是賣傢,這是連環單的市場。今天的北京市場和一線市場典型的是以換房為主的市場,以小換大,以老換新,以近換遠。這種市場交易主體下,業主本身既在賣房,同時也在買房,所以交易的復雜性是非常大的,不確定因素也越來越多,交易鏈條長,越來越脆弱。帶來的影響就是,任何一次宏觀調控或者房地產調控都可以對這個市場產生非常敏感性的影響。

          今年這次以930為代表的調控,16個熱點城市,調控剛剛下來一周,熱點城市的成交量環比下降幅度通常都在50%到70%之間,連續四到五周大的下滑。這個市場變化周期以前是以月來計,現在是以周計,就是因為我們的市場結構變瞭,由B2C的市場走向瞭C2C的市場。

          存量房的市場中,中介的作用會越來越強。

          鏈傢全國大概有13萬的經紀人,中原5萬經紀人,Q房網3萬經紀人,我愛我傢3萬經紀人,把這些全國性直營的連鎖品牌加起來,也有差不多20萬的經紀人,這20萬經紀人大概分佈在1.2萬傢門店裡面,今天如果說這個行業得到規范、得到進化、得到發展,這20萬個經紀人網絡和1.2萬個門店網絡,會成為服務我們業主很重要的力量,他們的存在可以安全讓我們的房屋資產得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信這支力量的規范會非常重要。

          存量房的時代,經紀人會成為連接傢庭、連接城市的一支非常重要的網絡、非常重要的美女高潮圖片力量,他們的存在不僅可以讓房屋交易更加便利,也可以讓我們的房屋資產得到很好的看護和管理。

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