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            地方政府回購商品房“救”樓市 托底信號強烈

            来源:     添加时间:2020-06-21

            新年伊始,地方政府“救樓市”的聲音就此起彼伏,花樣更是層出不窮。

            1月24日,福州市政府下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置房協議指導意見(試行)》(以下簡稱《意見》)明確:由各級政府指定一傢國企作為統購商品房和安置房的購買主體,解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

            在這份《意見》中,當地市民手中的未裝修安置房房源也被列為回購對象。“雖然此前有政府回購開發商的商品房作為保障房的嘗試,但回購個人房源此前從未有過。”業內分析人士陳劍波對《華夏時報》記者指出,雖然個人房源占比較小,但福州政策向市場傳遞的政府托底信號十分強烈。

            實際上,早在去年3月份,福建就曾因一份“全面促進房地產市場發展”的文件成為地方政府“救市”出頭鳥。如今,福州又首開政府回購開發商和個人的商品房、安置房先河。盡管福州市住建局一再強調回購政策與救市無關,但這一政策出臺的時間節點安全及其背後的邏輯都耐人尋味。

            政府如何托市?

            福州關於回購商品房和安置房衛生的政策甫一出臺,立即被解讀為“政府力挺樓市的托市之舉”。

            根據《意見》,政府購買的商品房為建築面積在45-135平方米,已辦理預售許可證並已封頂或竣工的項目。安置房則為建築面積在45-135平方米,已竣工並辦理安置結算手續,被征遷戶已有自用產權住宅外多餘的住宅用房,尚未裝修入住,所有權食品人及共有人自願出售。

            “目前存在一定的政策誤讀。政策中明確,在采購對象上,商品房針對開發企業,安置房針對開發企業與個人。”福州市住建局一位官員告訴《華夏時報》記者,“也就是說,針對個人,政府隻回購安置房,不回購商品房。”

            “實際上這一政策對當地樓市成交的意義和影響並沒有那麼大,一方面是因為回購尚未裝修入住的安置房,在數量上隻是少數;另一方面,回購的價格是評估機構給出的評估價,對樓市的成交價格產生的影響也較小。”福建省房地產協會的一位業內人士對記者稱。

            按照福州市的規定,安置房以機構評估的平均價作為回購價格;而商品房的購買價格則以機構評估的平均價格為基數與開發企業進行協商洽談,協商確定的價格原則上低於市場評估價格15%以上。

            “去年年中福州市已經開始嘗試回購商品房和安置房,但從個人手中回購的量太少,起的作用不大。”融信雙杭投資發展有限公司總經理陳明榮稱。

            而在當地收購開發商所有的商品房時,同樣也遇到瞭問題。

            “我們此前在福州試點回購商品房、安置房時,回購及洽談的對象基本針對地方國企的開發商食品。因為都是政府的企業,利潤低一些還好說,但跟民營開發商食品洽談時,他憑什麼降價15%給你?”上述福州市住建局官員說。

            由於目前福州在售項目土地多為2011年後出讓所得,高峰時期入手的土地,決定瞭開發商利潤讓渡空間有限。“除非早期拿的地很便宜,不然15%的安全議價,開發企業不可能接受。”克爾瑞福州機構總經理張旭東告訴記者。

            然而,盡管這一政策對市場的實際影響不大,但政策的出臺卻給市場帶來瞭政府托底的心理預期。

            多位受訪的分析人士表示,福州的回購政策對當地去庫存無疑是利好:一方面,已經購買瞭安置房但未裝修入住的部分購房者,因為有政府的回購承諾,可以再入市購買商品房;另一方面開發商有瞭政府托底,入市的積極性也會大為提免費A級毛片高。

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